29. April 2023Dr. Dierk Bredemeyer
BGH: Reservierungsgebühr in AGB des Maklervertrag unwirksam
Urteil vom 20. April 2023 - I ZR 113/22
Eine AGB-Klausel in einem Maklervertrag, die den Kunden zu einer Reservierungsgebühr verpflichtet, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn eine Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist, so der I. Zivilsenat des BGH. Derartige Klauseln sind unwirksam.
Im zugrunde liegenden Fall beabsichtige der Kläger den Kauf eines Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Beklagte war nachgewiesene Immobilienmaklerin der Immobilie. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und nach dem Fund der passenden Immobilie einen Reservierungsvertrag, der die exklusive Vorhaltung des ausgewählten Grundstücks gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 Euro – 1 % des Kaufpreises – bis zu einem festgelegten Datum vorsah. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Dazu kam es aber nie, da die Kläger das Geld für den Hauskauf doch nicht aufbringen konnten – ein Kaufvertrag wurde vonseiten der Kläger abgelehnt. Streitig war nun, ob dem Kläger die bezahlte Reservierungsgebühr zurückgezahlt werden muss.
Sowohl vor dem Amtsgericht als auch in der Berufungsinstanz blieb die Klage erfolglos: Ein Rückzahlungsanspruch wurde verneint. Nach Ansicht der Vorinstanzen ist in der Reservierungsvereinbarung ein eigenständiger Vertrag zu sehen. Die Reservierungsgebühr sei dabei eine eigenständige Hauptpflicht, welche nicht der AGB-Kontrolle nach §§ 307ff. BGB unterliegt. Als Argument für die Eigenständigkeit der Einigung wurde der zeitliche Abstand von einem Jahr zwischen dem Abschluss des Maklervertrags und der Reservierung angeführt.
Entgegen dieser Ansicht verurteilte der BGH den Kläger zur Rückzahlung der Gebühr. Bei der Reservierung handle es sich lediglich um ergänzende Regelungen des Maklervertrags und nicht um eigenständige Vereinbarungen. Dadurch unterlägen diese ergänzenden Reglungen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, wobei nach §§ 307 ff. BGB geprüft werden müsse, ob entgegen den Geboten von Treu und Glauben eine unangemessene Benachteiligung einer Partei vorliegt. Nach Ansicht des BGH stehe der zeitliche Abstand zwischen den beiden Abschlüssen dieser Folgerung nicht entgegen.
Der Kunde habe von der Reservierung nicht viel, weil es immer passieren könne, dass der Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie am Makler vorbei auf eigene Faust verkaufe, sagte der Vorsitzende Richter Thomas Koch bei der Urteilsverkündung.
Da die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Kunde aufgrund der Unsicherheit keinen nennenswerten Vorteil aus der Reservierung ziehen kann, liegt eine unangemessene Behandlung vor, wodurch die Klausel unwirksam ist, so der BGH. Durch die separate Vereinbarung der Geldzahlung ohne Rückzahlungsmodalitäten kommt dem Makler eine erfolgsunabhängige Vergütung zu, was dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags, wonach eine Provision nur bei Erfolg der Maklertätigkeit geschuldet ist, zuwider läuft.
Bereits 2010 setzte sich der BGH mit einem ähnlichen Fall auseinander und verneinte eine erfolgsunabhängige Provision mittels Reservierungsgebühr, welche, im Unterschied zu vorliegenden Urteil, bereits von Beginn an im Maklervertrag als Nebenabrede vereinbart wurde. Das Urteil ergänzt das vorherige dahingehend, dass auch bei einem zeitlichen Abstand eine Reservierung grundsätzlich als eine kontrollbedürftige Nebenabrede anzusehen ist.