1. Oktober 2023Dr. Dierk Bredemeyer
BGH: Anspruch auf Untervermietung bei Einzimmerwohnungen
BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22
Auch der Mieter einer Einzimmerwohnung hat laut BGH das Recht darauf, dass der Vermieter ihm eine befristete Untervermietung gestattet. Die Größe der Wohnfläche oder die Aufteilung der Wohnräume stehen diesem nicht entgegen.
Wegen einer Abwesenheit aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthalts bat der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin seine Vermieter in einem Schreiben um die Gestattung einer Untervermietung für einen Zeitraum von fünf Monaten und 15 Tagen an eine namentlich benannte und hinreichend bestimmte Person. Nachdem die Vermieter dies abgelehnt hatten, verfolgte der Mieter sein Ziel judiziell und begehrte die Erlaubnis der Untervermietung an den bezeichneten Untermieter gerichtlich. Der Kläger trug vor, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, dabei aber persönliche Gegenstände weiter in einem dafür vorgesehenen Schrank, einer Kommode und einem Teil des Flurs in der Wohnung lagern. Auch wolle er einen Wohnungsschlüssel einbehalten.
Entgegen der Entscheidung des erstinstanzlich zuständigen Amtsgerichts verurteilte das Landgericht auf Berufung des Klägers die Beklagten antragsmäßig dazu, die Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an die von dem Kläger benannte Person zu gestatten.
In der von den Beklagten begehrten zugelassenen Revision musste nun der — unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige — VIII. Zivilsenat des BGH entscheiden, ob ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gemäß § 553 Abs. 1 BGB auch im Falle einer Einzimmerwohnung gegeben sein könne.
Die Revision hatte keinen Erfolg. Wie auch das Berufungsgericht entschied der BGH, dass dem Kläger ein Anspruch aus § 533 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht.
Einzige Voraussetzung für eine zulässige Gebrauchsüberlassung sei es, dass sich diese nur auf einen Teil der Wohnung beschränkt. Dafür genüge es, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung behalte. Die Vorschrift enthalte dabei weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung. Die Größe des Teils, auf dessen Überlassung der Mieter einen Anspruch hat, sei damit nicht nach Anteilen an der Wohnfläche oder nach der Zahl der Wohnräume, sondern danach zu bestimmen, ob es der dem Mieter verbleibende Teil ihm ermöglicht, die Sachherrschaft über die Wohnung auszuüben. Eine Mindestgröße oder vorgeschriebene Aufteilung der Wohnfläche werde somit nicht vorausgesetzt, weshalb auch Einzimmerwohnungen von dem Anwendungsbereich der Norm umfasst seien.
Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB ergebe sich damit weder aus dem Gesetzeswortlaut, noch aus der Gesetzesgeschichte oder dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Vielmehr liefe der Schutzumfang der Norm bei gegensätzlicher Annahme gänzlich leer; denn genau wie bei Wohnungen mit mehreren Zimmern könne es auch bei Einzimmerwohnungen bei befristeter Abwesenheit darum gehen, den Wohnraum zu erhalten.
In seinem Urteil bestätigte der BGH auch die inhaltliche Einschätzung des Landgerichts bezüglich des fortbestehenden Mitgewahrsams des Mieters. Für die Annahme von Mitgewahrsam des Mieters reiche es durchaus aus, wenn persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen werden, die der alleinigen Nutzung des Mieters vorbehalten bleiben, wobei sich das Zugriffsrecht auf die Wohnung und die Sachen durch das Einbehalten eines Schlüssels gesichert wird.
Der BGH folgt mit dieser Entscheidung seiner bisherigen Rechtsprechung hinsichtlich der Mitgewahrsamsanforderung bei der Gebrauchsüberlassung ohne vorgeschriebene quantitativ oder qualitative Merkmale der Gewahrsamssicherung.