5. Januar 2023Dr. Dierk Bredemeyer
BGH: formelle Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 S. 2 BGB
BGH v. 23.11.2022 - VIII ZR 59/21
Plant der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme eines Mietobjekts die Miete zu erhöhen, erfordert dies eine für den Mieter nachvollziehbare Mieterhöhungserklärung, so die Entscheidung des BGH. Entscheidend ist hierbei, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist. Ferner muss Mieter durch die Erklärung einen maßgeblichen Erkenntniserwerb erlangen können. Eine Einzelaufstellung aller Sanierungskosten ist dafür jedoch nicht zwangsläufig erforderlich.
Im vorliegenden Fall wollte die Vermieterin einer preisfreien Wohnung in Berlin im Anschluss an eine Modernisierung der Wohnung die Miete erhöhen. Mittels eines Schreibens vom 28.5.2018 teilte sie der Mieterin mit, dass sich ihre monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1.8.2018 von zuletzt 294,88 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Darin enthalten war eine tabellarische Aufstellung aller Sanierungsmaßnahmen und deren Gesamt- sowie Instandsetzungskosten.
Begründet wurde die Erhöhung konkret mit dem Einbau einer neuen Zentralheizungsanlage, sowie der Verbesserung der Wand- und Wärmedämmung.
Aus Sicht der Mieterin war dieses Schreiben jedoch formell unwirksam. Die Mieterin klagte in der Folge auf Feststellung, dass der Vermieterin keine Erhöhung zustehe. Vor dem Amts- und Landgericht war ihre Klage erfolgreich. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben.
Der BGH führte aus, dass gem. § 559b Abs. 1 BGB die Mieterhöhung in Textform zu erklären ist, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist.
Dabei soll besonders der Sinn und Zweck der Mieterhöhungserklärung zu berücksichtigen sein: Zweck der Erklärung sei es, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung nachvollziehen kann. Aufgrund der automatischen Mieterhöhung, welche nach kurzer Zeit rechtswirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 S. 1 BGB), soll der (in der Regel juristisch und wohnwirtschaftlich nicht spezialisierte) Mieter nicht schlechter gestellt werden und die Möglichkeit bekommen mittels sachkundigen Dritten die Voraussetzungen und Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. Dafür soll er in durch die Erklärung alle relevanten Informationen erhalten.
Der BGH stellte jedoch klar, dass dabei in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen sind.
Besonders das, von der Klägerin bemängelte Fehlen einer Untergliederung in einzelnen Postionen innerhalb der Gesamtkostenaufteilung, stellt keinen Grund für eine formelle Unwirksamkeit dar.
Der oben genannte Zweck, „wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hinreichend erfüllt“, so der BGH. Es ist also ausreichend, wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, in der Erhöhungserklärung die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angibt. Diese Informationen reichen für den benötigten Erkenntniswert aus.