12. Juli 2023Dr. Dierk Bredemeyer
BGH: keine mieterhöhende Modernisierungsmaßnahme bei erneutem Einbau von gleichwertigen Rauchwarnmeldern
BGH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21
Der erneute Einbau von Rauchwarnmeldern stellt keine mieterhöhende Modernisierung dar, solange damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Nach Ansicht des BGH ist eine Mieterhöhung auch ausgeschlossen, wenn die bisherige Ausstattung weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.
Im zugrundeliegenden Fall ließ der Vermieter in einem Mehrparteienhaus bereits in den Jahren 2012/2013 angemietete Rauchmelder einbauen. Die Kosten für den Einbau wurden als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt, wurden jedoch von den Mietern nicht gezahlt. Nachdem der Vertrag über die angemieteten Melder endete, ließ der Vermieter diese durch selbst erworbene, neue und gleichwertige Warnmelder ersetzen. Dabei wurden die bereits vorhandenen Halterungen wiederverwendet. Der Vermieter verlangte daraufhin mit Berufung auf die vermeintliche Modernisierung eine Erhöhung der Miete um 0,79 Euro pro Monat, dessen Zahlung die Mieter ebenfalls verweigerten. Der Vermieter klagte auf Zahlung.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete durch eine einseitige Erklärung nach § 559 BGB um acht Prozent jährlich erhöhen darf. Maßgeblich ist dafür jedoch, dass die Erneuerung eine gesetzliche Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b BGB darstellt und für diese noch keine Mieterhöhung verlangt worden ist. Bereits 2015 hatte der BGH entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt, demnach eine Modernisierungsmaßnahme darstellt.
Sowohl das AG Halle (Saale), als auch das dortige LG gaben, gestützt darauf, der Klage statt und verurteilten die Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete.
Die Revision der Beklagten vor dem BGH hatte Erfolg. Entgegen den Vorinstanzen sah der BGH die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung als nicht gegeben. Zwar stelle die erstmalige Ausstattung mit Rauchwarnmeldern eine Erhöhung des Gebrauchswerts und eine Verbesserung der Wohnverhältnisse dar, sodass die Kosten zu einer Mieterhöhung führen könnten. Die Erneuerung der Melder jedoch, stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn damit – wie hier – keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist.
Etwas anderes gilt nicht, wenn der Vermieter zuvor installierte Geräte gemietet hat und nun separat erworbene Geräte installiert wurden. Denn auch hier mangelt es an Strukturwandel und damit an einem für die Akzeptanz eines Modernisierungsmittels stets notwendigen Merkmal.
Eine andere Beurteilung kommt auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Hieraus ergibt sich kein Recht der Vermieterin, nun „stattdessen“ die Kosten für den 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmeldern auf die Mieter umzulegen.